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当前消息！2022年上市房企融资成本TOP40研究报告

来源：亿翰智库 时间： 2023-05-26 22:31:16

金融杠杆在房企过往的发展中发挥了不可替代的作用，可以说绝大多数企业的成长都是由杠杆拉起的，所以在杠杆使用上通常会较为大胆。自从“三道红线”政策出台，一道硬性约束形成，企业也开始了推进“三道红线”转绿的工作，如果说，前期企业降杠杆有些不情愿，有权宜之计的思考，那么到了今时今日，降杠杆、稳杠杆已经是企业愿意主动为之的事项：


(资料图片仅供参考)

其一， 客观层面，一方面负债、杠杆无法满足需求时，企业就很难从外部拿到钱，自然也就很难满足成长所需，更难满足长期发展所需；另一方面，对于杠杆不能满足监管条件的企业，也很难在公开市场拿到钱，唯一的方式或者能做的也只有努力的降负债、降杠杆，优化负债结构；

其二、 主观层面，市场行情已变，即使后续市场持续恢复，但也不可能再回到以前的高光时刻， 规模不再是第一位的目标，企业在主观上也不再有强烈的加杠杆诉求。

从企业降杠杆、降负债的情况来看，成效显著：

其一、融资成本延续下行趋势。从典型企业的数据来看，企业都在逐步推进融资成本的降低，剔除不可比数据，31家典型房企的融资成本均值由2021年的5.2%下滑0.08个百分点至5.12%。

其二、“三道红线”逐步转绿。越来越多的企业“三道红线”指标不断改善，实现“转绿”的企业数量增多，已经处于“绿档”的企业，各指标状态不断优化，净负债率、剔除预收款的资产负债率再降低。

其三、债务结构优化，标准化融资比例提升。一些高成本的融资逐步被低成本的标准化的融资类型取代，海外债（有客观原因存在）、信托、资管等融资减少，银行贷款、公开发债等融资占比提高。

其四、债务久期延长，短债占比降低。为了尽可能解决开发周期与借款周期间的不匹配，企业在有意识的调整债务期限，以长换短，提高债务的安全性。

伴随行业的变化，金融杠杆拉动行业发展的时代已很难再持续，企业也必然遵循行业大势发展，主动将负债、杠杆控制在合理范围内，自主将“三道红线”指标调整到最优状态，合理利用又避免过度依赖杠杆。

但就企业本身来说，企业仍要发展，要利用好“三道红线”为企业发展带来助力，而非局限于“三道红线”，束缚了企业本身的发展。当企业发展不再受制于“三道红线”，“三道红线”不再是硬性的约束时， “三道红线”实际所能发挥的作用也是处于不断弱化的过程中，企业心中的界限形成，也不需要外界的指标再约束,“三道红线”或可功成身退。

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